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Vente en viager, vente à réméré : notre notaire à Niort est à vos côtés

Profitez de l'expertise de notre office notarial pour des ventes particulières.

Le cas particulier de la vente d'un bien en viager

La vente en viager est une vente immobilière dont une partie du prix peut être réglée comptant (le bouquet). Le surplus, quant à lui, sera échelonné pendant la vie du vendeur (la rente). Le viager est dit "occupé" quand le vendeur reste habiter son logement jusqu’à son décès. Il est "libre" quand la jouissance est immédiatement laissée à l’acquéreur.


L’acte prévoit la répartition des travaux et des charges. Une partie de la rente est imposable au titre de l’impôt sur le revenu selon l’âge du vendeur lors du premier versement. Plus le vendeur est âgé, plus faible est la fraction de la rente imposable. S’agissant de la rente, le montant des échéances est calculé dans l’acte de vente. Quant à la durée du paiement, la rente étant « viagère », elle s’éteint automatiquement au décès du vendeur.


C’est là qu’apparaît l’inconvénient majeur de ce type de vente. En effet, la survenance éventuelle du décès constitue un aléa qui rend l’opération proche d’un jeu de hasard.

  • Concrètement, la date du décès du vendeur peut :

    • Avantager l’acquéreur si le vendeur décède tôt, sans avoir perçu la rente longtemps. L'acquéreur n’aura en réalité pas acquitté tout le prix du bien ;

    • Avantager le vendeur si l’acquéreur pensait que le vendeur décéderait dans les dix ans et que ce dernier vit finalement vingt-cinq ans. Le prix payé sera donc supérieur au montant initialement estimé ou s’avérer neutre.

  • Le prix du bien immobilier est difficile à évaluer

    La date du décès n’étant pas connue à l’avance, il est difficile pour un acquéreur ou un vendeur de prévoir le prix qui sera réellement acquitté.


    Les ventes de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit et de la propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation sont venues concurrencer la vente en viager.

La vente de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit

Les règles de cette vente spécifique.

Cette vente immobilière permet au vendeur de vendre la nue-propriété du bien, tout en conservant le droit d’habiter le bien et de le mettre en location : l’usufruit. Là encore, le prix peut être payé pour partie comptant et pour le surplus échelonné. À la différence du viager, en tout état de cause, il sera intégralement connu dès la signature de l’acte et entièrement versé au terme de l’opération. Ainsi dans l’hypothèse où le vendeur décéderait avant d’avoir touché la totalité du prix qui lui est dû, le reste sera dû à sa succession.


Le prix est fixé selon la valeur de l’usufruit conservé par le vendeur, lequel est déterminé :


  • soit en application du barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts (usufruit fiscal) ;
  • soit en fonction d’un calcul de rentabilité économique (usufruit économique).
Dossier de viager

La vente de la pleine propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation

La vente de la pleine propriété avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation s’apparente à la vente de la nue-propriété avec réserve de l’usufruit. La différence avec cette dernière est que le droit conservé par le vendeur est réduit à la seule faculté d’habiter lui-même le bien.


Le droit d'usage et d’habitation s’éteint immédiatement s’il décide de le quitter :


  • volontairement pour changer de logement ou partir en maison de retraite ;
  • involontairement si le bien n’est plus adapté à ses besoins.


L’intérêt pour le vendeur est que la valeur du droit d’usage et d’habitation est inférieure à la valeur de l’usufruit (60 % de ce dernier). Or, plus le droit conservé par le vendeur a une valeur faible, plus la partie du prix retirée de la vente sera importante. Si le vendeur vend une maison valant 100 000 euros, qu’il est âgé de 72 ans, son usufruit (fiscal) vaut 30 % de la pleine propriété, soit 30 000 euros. Le vendeur conservant ce droit, il ne touche dans la vente de la nue-propriété que 70 000 euros. En revanche, si le vendeur vend la pleine propriété en se réservant le droit d’usage et d’habitation, la valeur de ce dernier n’est que de 18 000 euros. La partie du prix retirée est alors de 82 000 euros.

Les ventes à réméré (ventes avec faculté de rachat) à Niort

Le cadre de cette vente immobilière particulière est fixé par le Code civil.

La vente en réméré permet au vendeur de recevoir le prix, tout en lui laissant la possibilité d’exercer le rachat du bien dans le délai convenu avec son acquéreur (maximum 5 ans). Le prix du rachat, fixé dès la première vente, ne peut être revu à la hausse que dans des cas limités (notamment si des travaux ont été financés par l’acquéreur).


Lors de l’exercice du rachat, le vendeur bénéficie d’un régime fiscal de faveur ramenant les droits de mutation à titre onéreux à 125 € au lieu des 5,81 % calculés habituellement sur le prix.


Compte tenu de la perspective du rachat, les parties conviennent le plus souvent de laisser la jouissance du bien (contre indemnité) au vendeur qui se trouve dispensé de déménager.


Maître Wandrille PINEL pourra vous éclairer sur les conditions de ce contrat de vente atypique.

Contactez notre office notarial pour une vente particulière.

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